业务报告英语(报告用英语怎么读)

业务报告(办公室租赁业务分析报告)

中国的心脏

随着中国经济的日益发展，许多世界500强大型企业逐渐落户中国一二线城市，一些中国中小企业如雨后春笋般涌现。这些企业在发展壮大的同时，会选择租赁或购买城市核心商业区的商铺和写字楼作为经营场所和办公场所(租赁场所占绝大部分)。这种需求是巨大的，无疑给房地产经纪行业带来了巨大的商机。如果能把握住这个市场，房地产经纪行业将会有很多机会。

商铺和写字楼的租赁业务

商铺、写字楼的租赁业务本质上是商业不动产的租赁，即出租人和承租人以房地产经纪公司作为第三方提供中介服务的形式达成交易。

一、业务方向的确定

那么为什么我们只选择写字楼租赁业务，而不选择商铺租赁或者继续拓展传统业务呢？以下是商铺和写字楼的租赁业务，以及传统业务的对比分析。

(1)商铺与写字楼租赁业务的比较

表1显示了这两种服务之间的相似之处和不同之处。

企业名称

办公楼

商店

类似

商业租赁，租金高，主要是企业或公司租赁。

开展商业活动的场所

差异

租赁用途多为办公或办公。

东西

租赁用途多为商业销售用地或服务业用地。

利弊

客户需求

区域的选择是明确而有利的。

集中区域找房、找房、给经纪人看的时间成本低。

选择面积大不利于经纪人找房，且显示时间。

成本更高

操作

对于客户和业主来说，方便快捷地拿到房子并不容易。

跑蛋

房源准入一般，客户和业主不好把握，所以很容易。

跑蛋

单一转换率

平均要看2-3次才能成交。

单一，高转换率

平均需要5-10次才能成交。

单次转化率低

从表1的项目综合分析可以发现，高端商务租单个商铺比较难，而租单个写字楼相对容易。所以，如果选择上述两项业务中的一项进行运营，写字楼租赁业务是首选。

(二)办公室租赁业务与传统业务的比较

1.商务成本与传统商务的比较(以石家庄为例)

主要成本支出

传统业务发展

高端写字楼业务发展

员工费用

60-80万元

60-80万元

办公空间费用

租金成本

0.5-1万元

30-50万元

装修费

3-5万元(不含店铺转让费)

没有

店内设施成本

1-2万元

0.5-1万元

总数

510-880万元

1.4-2.3万元

就我司而言，我司从事房地产经纪行业多年，是一家成熟的房地产经纪公司。曾涉足普通三方业务和房屋租赁业务两项传统业务，经验丰富。在高端业务中，写字楼租赁业务可以看作是传统房屋租赁业务的延伸，在人员配备和业务管理方面非常容易上手，这是我们的一大优势。

二。前期业务支持和投入产出

通过对该业务成功公司的长期了解和考察，总结出发展该业务的一些必要条件。

(a)人员配备和支助

创业初期的人员配置

1.专业人士对团队的影响和新员工的成长周期

(1)团队中有专业人士。

新员工入职后，会得到老员工的帮助，老员工会教给他们业务经验和要领，缩短新员工的成长周期。平均生长期10-15天。

(2)团队中没有专业人士。

新员工依靠自己对业务的理解，逐步摸索，平均成长周期为20-30天。

成长标准:能独立组建和观看，谈判直到变成单身。

2.薪酬支持、业务支持和培训系统支持

在业务创业初期，公司要给予优厚的薪酬待遇，吸引大量有相关经验的优秀经纪人加入，进行集中的业务知识培训，发放必要的业务工具(网络端口等。)就业后；

注:各公司可根据实际情况，制定略高于当地同行业薪酬标准(包括底薪标准和提成标准)的薪酬。

3.人员招聘支持

由于业务的特点，业务过程中接触的多是成功人士，所以要求招聘人员的形象平实。

有素质的谈吐和举止都要达到一定的要求，要有很强的沟通和谈判能力。

(2)输入和输出

1.收费标准:高端写字楼租赁业务采用双边收费制，即业主和客户都收取佣金。

注:在双边收费系统中，双方收费比例可由各公司根据实际情况自行设定，但双方收费比例之和不得低于100%。

2.经纪人对单的转换率

根据成熟的经纪人每天两次的观察，

那么月均观看量:2次/天×26天=52次。按照租赁业务对单单20:1的转化率，可以卖出2.5单单。客单价4000元，月均1万元。

三。业务发展

(一)资源的获取和维护

1、房屋购置和维修

(1)住房来源:

网络

互联网房源是房源的主要渠道，可以通过各大租房网站，或者专业的办公网站，或者通过支付端口业主委托获取。网络的特点是:即时性高，刷新快，共享性强；

所有者列表

向物业买整栋楼的业主名单，打电话找出租房。

物业合作，小业主合作，大业主合作。

物业公司是获得办公用房的重要渠道。通过与物业公司的合作，可以掌握整栋楼甚至整个小区的出租房情况。和物业公司搞好关系，不仅有利于我们获得房源，也可以顺利办理我们以后交易的房源的所有手续。

所谓小业主，就是拥有很多房子的业主。写字楼的出租是利润的主要来源。通过合作，可以很好的控制房源，获得佣金收入。

大业主，也就是开发商或者售楼部，可以拿到大量的房子，但是大部分大业主都会有自己的租赁方式。对于房产经纪公司来说，客户跳单的概率很大。

回访，介绍老客户

回访是一个一举两得的办法，既可以作为房源，也可以作为客源，还可以增加交易业主的认可度，增加交易业主介绍新业主的机会。

老业主推荐是不可忽视的重要房源。首先，老业主推荐的新业主对经纪人的信任度会高于其他经纪人，这样的业主更容易控制。很有可能达成交易。但是新业主的房子能不能和你交易，就看经纪人的服务和维护了。

(2)维修房屋有几种方法:

专人制:即一个楼盘或一栋楼有专门的人来开发和维护房源；对维护房地产效果好的给予经济奖励。这种方法有利于房屋的维护，会大大提高经纪人的专业业务。而且有利于券商之间的相互配合，促进团队建设。这个系统比较适合业务发展中后期。

专员制:即经纪人只对自己的房子负责，定期回访。这种方法适合房子比较少的创业初期。

2.客户的获取和维护

游客来源:

(1)网络

网络客户是客户的主要来源。对于没有店面的高端写字楼租赁业务，网络客户占95%以上。你可以通过热门的房产网站和经纪人的支付端口获得网络客户。网络客户的特点是即时、有效、共享。因此，在信息时代，网络客户能否快速交易取决于速度和服务。

(2)老客户的推荐

这是长期利益的来源渠道。老客户介绍的新客户对券商的信任度会比普通线上客户高很多，成交率也会高很多。所以老客户介绍的新客户一定要把握好。但是老客户能介绍多少新客户，完全取决于券商对客户的服务质量和维护程度。

客户维护方法:

由于租赁业务即时性强，客户的交易周期比较短，一周左右就能很快成交。所以客户的维护工作要求必须时刻了解客户的动态，做到天天回访；对于长期不能出击的客户，联系其他人，了解提供的房源是否不符合要求或者有其他原因。

(二)业务技能和注意事项

1.看房确认书的签署技巧

房产中介形成一个完美的看房标志，即承租人和出租人双方签字确认看房确认。

《看房确认函》的签订不仅体现了经纪人的工作量，也是保证中介机构(房地产经纪公司)利益的重要手段。当客户在看房过程中会询问签订看房确认函的目的时，经纪人不必隐瞒，可以告诉客户这是保证我们劳动得到应有报酬的凭证。交易不收取任何费用，交易完成后按照签订的看房确认函中的收费比例支付佣金。另外，为了防止客户恶意跳单，我们可以采取音频、视频、摄影等手段来牵制客户，做到证据确凿，有据可查。

注:租赁双方任何一方以公司名义出租或承租房屋的，客户应明确要求承租人和出租人在签署上述确认函时同时写明公司全称和本人姓名。

注:看房确认见附件1。

2.强制技能

经纪人要有一个展示客户选房的策略，可以促使客户下定决心。最合适的看房顺序是(根据性价比):中等-优秀-一般顺序，能让客户明显感受到优秀的房子，形成较大的落差，让优秀的房子给客户留下深刻的印象。记得选择:一般-中等-优秀，按顺序，这样会给客户越来越高的期望，不利于客户快速决策。

由于租写字楼的客户大多是公司的代表，当这类客户犹豫选房时，经纪人要学会捕捉他们话中的意思，必要时要讲究策略，考虑是否有利诱。让客户快速拿定主意。

3、佣金收取技巧

佣金是我们的收入来源。高端写字楼租赁业务的佣金收取方面，每个城市的特点都不一样。比如在北京、上海等地，出租方(业主)一般会向第三方支付佣金，其他城市的情况就不一样。但是对于房产经纪公司来说，无论哪一方支付佣金，我们都要用优质的服务和专业来换取。我们追求利益最大化，在收取双边佣金的过程中可能会遇到以下问题:

(1)客户不支付或只支付少量佣金。

解决方案:在业务操作过程中，经纪人必须在看房前确认我们服务佣金的百分比和金额，并在看房前签署《看房确认书》(内容必须包括佣金收取的百分比或金额)。如果客户不配合签署看房确认函，可以拒绝看房，最大限度降低客户拒绝支付佣金的可能性。

(2)业主不支付佣金。

解决方法:当你打电话给出租人(业主)时，一定要表明身份，告诉我们我们提供出租你的房屋的有偿服务，以及收费标准和方式。如果出租人(业主)不接受支付佣金，可以采取一种灵活的方式，要求经纪人以不同的房地产经纪公司称呼出租人(业主)，灌输出租屋有偿服务规则，直到出租人(业主)认可或默许。

(3)签订合同时，承租人或出租人拖延支付佣金。

解决方法:签订合同时，承租人可能无法周转资金，出租人可能以租金尚未收到为由，延迟支付佣金。在这种情况下，我们可以要求双方签署一份佣金确认函，以确定佣金支付金额和期限。要求双方签字盖章。确保佣金收取的可靠性。

注:佣金确认见附件2。

3.有关注意事项

经纪人在业务操作的过程中，一定要体现自己的专业性，不仅要熟练掌握业务流程，还要在业务操作的一些细节和双方关心的问题上做到专业。

在高端写字楼租赁业务中，大部分客户是以公司或企业的名义租赁办公场所，因此会涉及到办理营业执照、办理各种证书等承租人比较关心的问题。这时候要求券商非常熟悉办理上述证明，走什么样的流程，那些机构需要出具什么样的书面证明:

注册公司需提供的材料；

注册办公公司如何征收税费；

是否需要办理消防合格证；

是否要求合伙人共同处理；

承租人公司原办公地址如何变更为新地址，新注册地需要提供哪些手续等。

由于承租方的公司在各行各业，要求我们经纪人不仅要掌握自己的业务，还要多了解注册公司的知识。

(三)合同文本

签约是双方达成交易的最后一步，但由于签约时双方条款不一致，往往会产生冲突。以下是签约时可能遇到的一些情况:

1.双方订立文本合同。

高端写字楼租赁客户大多是和公司签订协议，每个公司都有自己的文本合同。因此，当双方因为合同文本发生冲突时，我们可以在保证我公司利益的情况下，结合双方的合同文本，通过协商达成共识。

2.我们公司发布了一份文本合同。

当双方没有各自的合同文本时，我公司在出具合同时，应尽量保证合同的公平、公正和简洁。

描述:

(1)无论什么样的合同文本，都要有一些条款:产权证编号、产权性质、租金具体金额及交付方式、租赁期限、是否包含家具转让费及金额、租金逐年递增的比例、装修期限的约定、是否允许承租人悬挂广告牌等。本合同一式三份，我公司留存一份存档。

(2)无论哪一方提供合同，合同中的条款都必须保证公司的利益。